¿Por qué invertir en POLONIA?Durante los últimos cuatro años el mercado polaco no sólo ha crecido sino que se ha modernizado extendiéndose el uso de las hipotecas, las cuales apenas existían hace una década en el país centroeuropeo. A este crecimiento y modernización se añade la diversificación de puntos calientes que son las principales ciudades polacas: Varsovia, Lodz, Poznan, Wroclaw.Pero si hay un punto caliente de verdad ese es la capital: Varsovia.No sólo porque la capital en sí misma es el centro cultural, político y económico del país, sino además por que en Varsovia la demanda es alta y las particularidades urbanísticas no permiten generar una oferta que satisfaga tal demanda. Consecuentemente, los precios suben con rapidez.
Escasa oferta de suelo
La capital polaca tiene un sistema de planificación urbanística muy anticuado que no permite generar oferta y que ha calificado como urbanizable menos de un 5% del terreno disponible de Varsovia.En cifras, esto se traduce en 14.000 unidades residenciales que están en proceso de construcción actualmente en Varsovia (la demanda total de viviendas en Polonia es de 1.5 millones según el Ministerio de la Vivienda).
¿Qué sucede entonces con el suelo?
La desigualdad que el mercado ha establecido entre la alta demanda y la escasa oferta incentiva la competitividad en la promoción de la oferta de viviendas. Para ejemplificar esta competitividad, podemos mencionar que el solar edificable junto a la promoción Old Town Inflancka, que es una de las escasas promociones del centro de Varsovia, ha batido el record de precio jamás antes pagado en Varsovia por un solar, el cual se sitúa en €100 millones.
¿Cómo afecta al precio de la vivienda?
Asegurar la construcción y promoción de vivienda en un mercado de escasa oferta requiere grandes desembolsos por el suelo. La escalada de precios desde la compra del suelo afecta evidentemente al precio final de la vivienda.
Los precios
La subida de los precios en Varsovia durante el pasado 2006 fue de un 33% según el Informe Anual de la Vivienda 2007 elaborado por el RICS, institución británica que se dedica al análisis y evaluación del precio del suelo destinado a propiedades en Europa, y que cuenta con 130.000 socios.
Empleo y buenos salarios: demanda asegurada
La baja tasa de desempleo en Varsovia (5%) y la subida de los salarios en la capital con respecto al resto del país que sitúa en casi €600 el salario medio, permite pronosticar que cualquier inversión inmobiliaria en esta ciudad destinada al posterior alquiler de la propiedad es de extremado bajo riesgo.En añadidura, los salarios en Varsovia ascienden un diez por ciento anual. Los salarios del sector de la construcción se han más que duplicado durante el año pasado, dado que muchos de los obreros cualificados polacos trabajan ahora en otros países europeos.
Alquiler o venta; una inversión de bajo riesgo
Si el inversor prefiere enfocar su política inversora hacia la venta de la propiedad, esta se puede considerar también de extremado bajo riesgo, debido al importante desarrollo del mercado de las hipotecas, que se han convertido en productos cada vez más flexibles y que financian mayor porcentaje de la propiedad alcanzando sorprendentes cotas de 100%.La concesión de créditos hipotecarios ha aumentado un 50% por lo que la accesibilidad a las hipotecas tiende al alza.
¿Seguirá creciendo el mercado de Varsovia?
Si bien la propiedad inmobiliaria es menos asequible hoy que hace un año, los factores fundamentales del mercado que acabamos de exponer todavía son fuertes y presenciaremos un crecimiento sostenido a largo plazo de un 10-20% anual durante los próximos 5 o 10 años.
Conclusiones
1. Varsovia es un mercado muy seguro porque la demanda es constante y no será satisfecha a corto y/o medio plazo. Invertir en Varsovia, hoy por hoy, puede decirse que es un privilegio.
2. El mercado está asegurado porque la presión demográfica es un factor que garantiza la demanda. Polonia ofrecerá grandes retornos y este es el momento para invertir.
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JORDI GARCIA CASTILLON
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